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安泰MBA招生政策发布   北科大MBA火热招生中  

商学院人物:王健林“首富”背后一面

http://mba.eol.cn    网络  2014-10-14    

  9月已经过去了,围观阿里上市的人群也慢慢散了。不过,各位看官且慢,万达可还在上市融资路上走着呢!据悉,9月16日晚,王健林旗下的大连万达商业地产股份有限公司在港交所发布了800页的IPO预披露材料。这意味着万达商业地产正式开始了其香港上市计划。

  根据融资额推算,万达商业地产市值在500亿美元到600亿美元美元之间,我们大致可以估出王健林身家稳超300亿美元。按理说,虽然刚被马云超过夺走了“首富”宝座,王总好歹还是金灿灿的土豪一枚吧,但事实是,他老人家其实负债累累。为什么这么说?跟九哥一起去看个究竟吧。

  王健林的首富之路:“以售养租”的商业模式

  据悉,与一般人心目中“以持有物业为主”的印象不尽相同,万达采取的是“以售养租”模式,即用物业销售带来的现金流支撑物业持有。2011年、 2012年和2013年,万达商业地产营收分别为508亿、591亿、868亿,绝大部分来自房产开发和销售,而不是物业租赁和管理。2013年,物业销 售收入占营收的86.4%,物业出租与管理带来收入占比为9.8%,酒店经营收入占比3.7%。

  “以售养租”的这个售就是物业销售。2011年、2012年、2013年及2014年上半年,物业销售金额分别为240亿、250亿、443亿和99.3亿。此项业务毛利润率约为40%,意味着每年一、两百亿的现金净流入,是万达商业帝国“源头活水”。

  众所周知,王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年,万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注,真正让王石担 心的是商业地产回报周期极为漫长,不象住宅开发那样可以让资金“滚动”起来。万达走通了万科不敢走的“险路”,王健林这首富当的也是真心不容易啊。

  王健林的确负债累累

  根据《商界评论》前主编Eastland的观点,房地产公司的命根子无非两条:地根(土地储备)和银根,通俗讲就是说囤了多少地、开发资金落实得怎样。

  在土地储备方面,数据显示,截至2014年6月30日,万达商业地产持有物业总面积达9350万平米(建筑规划面积)。其中:已完工投资物业 1470万平米、酒店210万平米、260万平米建成待售、5650万平米在建工程(2013年底,恒大在建工程面积为3948万平米);1760万平米 未开发。

  如此多的土地储备,也就意味着资金需求大。截止2014年6月30日,万达商业地产96项在建工程已投入711亿,建成后预计市值为5556亿元,但在2017年7月前还投需投入2389亿元!

  2014年6月30日,万达商业地产应付款达1449亿,还有总额近1800亿的银行贷款及未偿还债券(上半年支付利息62.1亿)。

  所以,不要看到账上有748亿现金,就以为见到了“现金牛”。万达商业地产欠着3249亿,还有2389亿要花,资金需求达5638亿。尽管账 上有748亿现金、IPO预计可融370亿,理论上还有1319亿存货可陆续变现,但资金缺口仍有3200亿之巨!你说,王健林算不算是负债累累呢?

  万达模式面临拐点 首富还是首负?

  首先,我们必须认识到,“以售养租”模式成立的前提是房地产开发、销售业务产生巨额现金流。例如2011年,万达商业地产经营活动产生的现金流 达359亿(主要来自物业销售)。问题来了:2012年,万达商业地产经营活动产生的现金流大幅降至115亿;2013年进一步降到68亿;2014年上 半年惊现负89.5亿!

  值得注意的是,虽然万达商业地产经营现金流日益萎缩,但投资力度却不减,一直保持在每年200亿之上,巨额缺口只能靠融资活动解决。据了解,2013 年,万达商业地产融资活动资金净流入379亿,2014年上半年达351亿。如果IPO融资370亿(60亿美元),则全年融资超过720亿。时至今日, “以售养租”模式已彻底蜕变为“以融养租”。

  《商界评论》前主编Eastland这样评价万达模式的改变,“好在万达已经到了‘大而不可倒’的地步:政府不能容忍全国各地上百家万达广场烂 尾,不能让1800亿贷款及债券成为坏账,‘以融养租’模式可以成立。后者属于外源融资(external financing),而且是债权融资。随着越来越多的万达广场竣工、投入运营,万达商业地产的经营现金流有望由负转正。按照乐观判断,资金困难很快可以 成为过去。 ”

  但不论如何,从“以售养租”转向“以融养租”,只租不售模式本身决定了首富必然是“首负”。

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