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中国楼市拐点已现 料开启漫漫下跌之路

http://bschool.eol.cn    刘杉  2014-05-07    

  可能的图景是,二季度末宏观调控放松,房价跌幅趋缓,但不能指望房地产投资会大幅反弹。当市场形成长期预期后,短期的刺激政策并不能扭转趋势。房价拐点已至,或开启漫漫下跌路,但不会跳水,买房仍需要耐心等待。

  房价出现拐点不可避免,现在更有意义的争论应该是,房价会以什么形式下跌。

  近日来,地方政府不断推出救市政策,以挽救当地房地产市场颓势,不过如果没有货币政策的松动,地方政府的救市,只能是竹篮打水一场空。

  由于房地产及相关行业占GDP比重约25%左右,房地产投资和销售对国民经济至为重要。在宏观经济下行压力较大背景下,地方政府迫于还债压力,既无力再增加政府投资,又要避免债务违约,因而,寄希望于稳定房地产市场,就成为最现实的选择。

  从全国房地产情况看,3月开发投资、新开工面积和住房销售,都出现增速回落趋势。一季度全国房地产开发投资15339亿元,同比名义增长16.8%,增速比1-2月份回落2.5个百分点,其中,住宅投资增速回落1.6个百分点;房屋新开工面积下降25.2%,其中住宅新开工面积下降27.2%;商品房销售面积下降3.8%,降幅比1-2月份扩大3.7个百分点,其中住宅销售面积下降5.7%;商品房销售额下降5.2%,降幅比1-2月份扩大1.5个百分点,住宅销售额下降7.7%。

  伴随房地产投资下降,房价在逐渐下滑,虽然各地情况不同,房地产市场出现分化,但整体的市场预期已经改变。

  支持房价上涨的一派观点认为,现在一些重要城市,一旦房价出现些许调整,就出现抢购场面,所以房地产需求依然旺盛。不过这种现象在说明需求依然旺盛的同时,也透露出,这些需求其实都是价格敏感型的消费性需求。也就是说,房价下跌才能释放需求,如果房价维持小幅上涨,则住房需求并不旺盛。正是因为先前过高的均衡价格无法满足开发商出货需要,才迫使房价向下移位,而这进一步促使市场预期发生逆转。

  目前地方政府急于救市,更多考虑到要完成经济增长目标,同时要确保债务不出现技术性违约。因为房价若持续下降,会导致开发投资进一步减少,从而影响到地方政府卖地收入。目前地方政府全口径财政收入的四成来源于房地产及相关行业,而债务抵押也是平均四成来源于土地转让收入,因此,地方政府救市属于迫不得已。

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